Nuestra empresa junto al Dr. Carlos Pereira (h), ha elaborado un proyecto de ley para la modificación del código de procedimiento de la provincia, basado en una Reforma del Proceso de Desalojo.
A continuación se presenta una nota que acompaña la propuesta.
La Reforma del Proceso de Desalojo, por Carlos Pereira (h)
El Código de Procesal de San Luis se encuentra retrasado en cuanto a la regulación del proceso de desalojo, si consideramos la evolución que ha experimentado el propio Código Procesal de la Nación y los Códigos Procesales de Provincia. Este desajuste hace imperiosa la reforma y actualización del Libro IV, Título VII del Código de Procedimiento que regula el proceso de desalojo en nuestra provincia.
Es de destacar que la reforma del Código de Procedimiento no responde únicamente a la necesidad de modernizar normativamente el proceso de desalojo y de que éste se allane a los criterios vigentes en la legislación federal y provinciales, sino que ello obedece, fundamentalmente, a la necesidad de dictar un marco que garantice el derecho de propiedad de los ciudadanos de San Luis en general y de las personas que invierten en la Provincia en particular.
En efecto, el actual proceso de desalojo es sumamente desventajoso para los propietarios y/o locadores, pues una vez que se ha disparado el conflicto con el locatario y/o cualquier ocupante, y el conflicto ha ingresado a la instancia jurisdiccional, pueden transcurrir años hasta el dictado de una sentencia que concluya el proceso y ordene la restitución del inmueble al interesado, procesos que, debemos señalar, en la mayor parte de los casos son contradecidos sin razón por la parte demandada.
Esta falta de reglas claras, en las cuales la conclusión del conflicto queda librado a las contingencias del proceso, a la conducta –muchas veces temeraria y maliciosa- de la parte contraria, a los tiempos del órgano jurisdiccional, etc., produce, además de perjuicios concretos en el patrimonio de los particulares, inseguridad jurídica, y esta inseguridad desalienta la inversión inmobiliaria privada en San Luis, tanto la que se desarrolla a nivel empresarial (edificios, torres, barrios cerrados, loteos, etc.), como particular (compra-venta de unidades inmuebles).
El Código Procesal de San Luis carece de los institutos que la legislación contemporánea ha adoptado para garantizar la pronta restitución del inmueble a los locadores, cuando se disparan supuestos de resolución contractual, vencimiento del contrato o intrusión. La ausencia de estos institutos, que favorece, a contrario sensu, la prolongación indefinida de los procesos y las defensas maliciosas de los accionados, comprometen –como dijimos- el patrimonio de los locadores (pérdidas de cánones locativos, deterioro del inmueble, etc.) y repercuten negativamente sobre la comunidad, desalentando la inversión de grandes y pequeños propietarios, auspiciando, quizás, la búsqueda de otros mercados inmobiliarios provistos de mayores garantías jurídico/procesales.
Por ello es que resulta fundamental reformar el proceso especial de desalojo del actual Código Procesal Provincial, por medio de la modificación de su articulado y la incorporación de institutos procesales tales la desocupación anticipada o lanzamiento anticipado, que se encuentran pacíficamente aceptados en las legislaciones procesales de provincia, e incluso en el código de forma federal, con la finalidad de fortalecer la defensa del derecho constitucional de propiedad.
En este sentido, a instancias del reclamo de los agentes del mercado inmobiliario y de las preocupaciones de los ciudadanos particulares, presentaremos en la Legislatura Provincial un proyecto de ley que contempla estas necesidades.
El proyecto en cuestión se ajusta en lo sustancial a los institutos recogidos en otros códigos de forma, incorporando, por ejemplo, el lanzamiento anticipado en los casos en los cuales la causa de desalojo es la de falta de pago, el vencimiento de contrato o la intrusión, esto es, las causas más comunes de litigio en nuestra provincia. En estos casos, el locador después de notificada la demanda podrá solicitar al juez, sin esperar el dictado de la sentencia definitiva, que le restituya el inmueble.
En este supuesto el interesado deberá ofrecer garantía real para asegurar al locatario contra los eventuales daños que puedan derivarse del reclamo infundado del locador, y para dar mayores seguridades al inquilino se autoriza al juez a aplicar una multa de consideración para el caso de que el locador obtenga la medida ocultando o falsificando prueba (con ello se reducen al mínimos la posibilidad de que los locadores pueden usar abusivamente la figura propuesta).
La reforma proyectada incorpora además una serie de normas que vienen a cubrir el vacío de nuestra Código Procesal con relación al proceso de desalojo, el cual ha estimulado defensas temerarias por parte de los demandados. Entre otras disposiciones, el proyecto regulas aspectos tales como el alcance de la sentencia, la prohibición de reconvenir, la denuncia de ocupantes, etc., etc. Asimismo, el proyecto innova con respecto a cuestiones tales como el convenio de desocupación o desahucio, reglamentando su trámite y se ocupa de situaciones tales como el abandono del inmueble por el locatario, ordenando los pasos que deben seguirse en la instancia judicial (la falta actual de legislación procesal en ambos casos no contribuye con la pronta resolución de los conflictos).
La reforma que hemos concebido, brindará agilidad, celeridad y certeza al proceso de desalojo, impulsando, así, la seguridad jurídica que exige el desarrollo del San Luis contemporáneo, reafirmando la defensa del derecho constitucional de propiedad contra quienes incumplen sus compromisos contractuales en las locaciones, o prolongan, a su antojo, su permanencia en los inmuebles objetos de las locaciones, o sin títulos legítimos ocupan los inmuebles de terceros.
Por otra parte, es de nuestra inteligencia que la regulación proyectada logrará moralizar el “juicio de desalojo” en la Provincia de San Luis, con relación a las defensas o afirmaciones temerarias que son práctica en los estrados, calificando, así, el ejercicio del arte de abogar, evitando ardides procesales que provocan la dilatación de los pleitos; asimismo, el proyecto de ley, contribuirá a que los justiciables no se sientan alentados a litigar solamente para ganar tiempo en perjuicio de la otra parte y a expensas del crédito y patrimonio de la contraparte.
El actual impulso inmobiliario de San Luis, que se objetiva a través de proyectos de diferente escala pública y privada mediante el desarrollo de viviendas, edificios afectados a propiedad horizontal, barrios cerrados, establecimientos, loteos, etc., así como el moderno tráfico negocial que hacen cada vez más frecuente la celebración de contratos de comodato, usufructo, etc., que tienen –al igual que la locación- por objeto la cesión del uso y goce de inmuebles, tanto urbanos como rurales, con destino a vivienda o con destino comercial, justifican las reformas proyectadas, las cuales robusteces la defensa de la propiedad, el tráfico negocial y la autonomía de voluntad de las partes.
Por CARLOS PEREIRA (h)
Abogado Especialista en Derecho de Daños.
Asesor de Agentes Inmobiliarios. Ex Asesor del Congreso de la Nación.
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