El nuevo proceso de desalojo en San Luis
Por Carlos Pereira (h)
El pasado 4 de diciembre la Legislatura de la Provincia de San Luis sancionó la Ley Nº VI-0150-2013 de reforma del Código Procesal Civil y Comercial Provincial. Esta Ley, que comenzará a regir a partir del 1º de abril de 2014, regulará a partir de entonces la actuación de los ciudadanos de la Provincia de San Luis ante los tribunales en los asuntos de naturaleza civil y comercial.
Entre las novedades que ha incorporado la nueva ley se encuentra la modificación del juicio de desalojo, reforma que habíamos auspiciado hace algunos meses cuando escribimos que “El Código de Procesal de San Luis se encuentra retrasado en cuanto a la regulación del proceso de desalojo (…). Este desajuste hace imperiosa la reforma y actualización del (…) proceso de desalojo en nuestra provincia. Es de destacar que la reforma del Código de Procedimiento no responde únicamente a la necesidad de modernizar normativamente el proceso de desalojo (…), sino que ello obedece, fundamentalmente, a la necesidad de dictar un marco que garantice el derecho de propiedad de los ciudadanos de San Luis en general y de las personas que invierten en la Provincia en particular”. En efecto, el proceso de desalojo que deroga la nueva ley, resultaba sumamente desventajoso para los propietarios y locadores, pues una vez que se disparaba el conflicto con los inquilinos u ocupantes y el conflicto ingresaba a la instancia jurisdiccional, podían transcurrir años hasta el dictado de una sentencia que concluyera el proceso y ordenase la restitución del inmueble al interesado, procesos que, debemos señalar, en la mayor parte de los casos eran contradecidos sin razón por los demandados. En este escenario, la conclusión del conflicto quedaba librada a las contingencias del juicio, a la conducta – muchas veces temeraria y maliciosa – de la parte contraria, a los tiempos del órgano jurisdiccional, etc., etc., lo cual producía, además de perjuicios económicos sobre el patrimonio de los particulares, inseguridad jurídica para la inversión inmobiliaria privada en San Luis, tanto la que se desarrolla a nivel empresarial (edificios, torres, barrios cerrados, loteos, etc.), como particular (compra-venta de unidades inmuebles). El nuevo Código, en cambio, en las hipótesis en que el conflicto se dispare por las causales de vencimiento del contrato, falta de pago o intrusión, que – digamos – constituyen las causas más comunes de litigio en nuestra provincia, garantiza a los propietarios y locadores la inmediata restitución del inmueble, por medio del instituto procesal –que ya rige en el Código Procesal de Nación y en otras provincias – de la desocupación anticipada o lanzamiento anticipado (cfr. nuevos arts. 680bis y 684bis). En la situación anterior el propietario comenzaba el juicio de desalojo, sorteaba la etapa de prueba, y demás recursos y dilaciones de que se valía la contraparte, hasta llegar a la sentencia definitiva, que ordenaba el lanzamiento, lo cual podía llevar tres o cuatro años; por lo general el propietario llevaba adelante el proceso sin recibir el pago de los alquileres, y soportando el deterioro de su inmueble. Con la reforma, el propietario o locador, deberá iniciar el juicio de desalojo, pero una vez que se trabó el juicio por medio de la demanda y su contestación, el interesado podrá solicitar, allí no más, que se le restituya el inmueble, sin necesidad de esperar hasta el dictado de la sentencia. En estos supuestos, además de la prueba documental, el interesado deberá ofrecer al juez una garantía real, la cual protege al inquilino o tercero de los daños que pudiera irrogar la medida cuando el locador la hubiese solicitado sin derecho. La nueva ley autoriza, incluso, al juez a aplicar una multa al propietario, cuando éste obtuviese la medida ocultando o falsificando prueba, ello sin perjuicio de la ejecución de la garantía, con lo cual se reduce al mínimo la posibilidad de que los locadores usen abusivamente la figura proyectada. Esta reforma –creemos- brindará agilidad, celeridad y certeza al juicio de desalojo, impulsando, así, la seguridad jurídica que exige el desarrollo inmobiliario del San Luis contemporáneo, reafirmando la defensa del derecho constitucional de propiedad contra quienes incumplen sus compromisos contractuales en las locaciones, o prolongan, a su antojo, la permanencia en los inmuebles objetos de las locaciones, o sin títulos legítimos ocupan los inmuebles de terceros. Por otra parte, es de nuestra inteligencia que la nueva regulación logrará moralizar el juicio de desalojo en la Provincia de San Luis, con relación a las defensas o afirmaciones temerarias que son práctica en los estrados, calificando, así, el ejercicio del arte de abogar, evitando ardides procesales que provocan la dilatación de los pleitos; asimismo, la nueva ley, contribuirá a que los justiciables no se sientan alentados a litigar solamente para ganar tiempo a expensas del crédito y patrimonio de la contraparte. Como deudas pendientes de la nueva legislación podemos señalar la falta de reglamentación del trámite del convenio de desocupación o desahucio, de tanta prédica en el tráfico jurídico, que ha originado interpretaciones dispares entre nuestros jueces con respecto a su procedencia; la falta de regulación de situaciones tales como el abandono del inmueble por el locatario, que constituye una hipótesis conflictiva desde lo jurídico, que suele también darse en los hechos; la imposición del trámite sumario, en lugar del sumarísimo, para las causales de falta de pago o vencimiento del contrato, así como la necesidad de la diligencia de reconocimiento judicial previo en estos supuestos; la falta de prohibición de la reconvención en los juicios de desalojo; la falta de regulación de la retención del inmueble por mejoras, etc. Todos estos institutos se encontraban en el proyecto de ley de nuestra autoría…Quizás, puedan resultar utilidad para el Legislador Provincial en una próxima revisión del proceso de desalojo.Categoría : Novedades